Le TEG ( Taux Effectif Global)

DEFINITION: C'est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal..

Il prend en compte tous les frais payables par le client :

- les frais de dossier
- les frais de constitution de garantie
- les commissions des intermédiaires qui ont permis l'obtention du prêt
- les frais fiscaux
- les frais d'assurance si sa souscription est obligatoire pour l'emprunteur
- etc.

Il doit toujours être inférieur au taux d'usure légal.
Il doit être mentionné dans tous les écrits. Aucune formulation n'est imposée par la loi.

A QUOI CELA SERT ??? : Le TEG est l'indicateur du coût global de votre prêt, ainsi comme on vous l'explique en diverses pages de ce site, pour bien comparer un prêt il vous faut intégrer toutes ses composantes. Le TEG vous permet alors d'en faire une synthèse financière et d'évauer sous forme d'un taux le coût global de votre emprunt. C'est un bon indicateur qui a été instauré pour protéger le consommateur de tous frais cachés.

L'apport personnel

Le Prêt à Taux Zéro

Le Gouvernement a décidé de mieux aider les Français qui disposent de revenus modestes à devenir propriétaires pour la première fois de leur résidence principale.

Le Gouvernement présentera, dans le cadre de la loi de finances pour 2005, un nouveau dispositif renforçant très fortement le PTZ :

- en permettant aux ménages d’acquérir un logement neuf ou ancien sans condition de travaux ;

- en augmentant, pour la première fois depuis 1995, le montant du Prêt à Taux Zéro, pour l’ensemble des ménages et particulièrement pour les familles avec un ou plusieurs enfants ;

- en améliorant les conditions de remboursement offertes aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes ;

- en permettant à davantage de familles avec un ou plusieurs enfants de pouvoir bénéficier d’un PTZ grâce au relèvement des plafonds de ressources.

-A titre d’exemple, un couple avec deux enfants disposant d’un revenu de près de deux SMIC qui acquiert, avec un PTZ, un logement neuf en dehors de l’Ile-de-France fera une économie de 84 euros sur ses charges de remboursement; soit une économie de 27 euros par rapport au PTZ actuel.

Une même famille qui achète un logement ancien en Ile-de-France pourra maintenant obtenir un PTZ et bénéficiera d’une économie de 97 euros par mois sur ses charges de remboursement.

Conformément aux objectifs annoncés, le nouveau PTZ sera plus familial et plus social. Il permettra d’aider près de 240 000 ménages à devenir propriétaires, contre moins de 100 000 actuellement.

L’ouverture à l’ancien du PTZ, sans conditions de travaux, favorisera l’accession à la propriété dans les agglomérations où l’offre de logements neufs est limitée et le marché locatif très tendu.

Cette réforme complète le Plan de Cohésion Sociale préparé par Jean-Louis Borloo, ministre du travail, de l’emploi et de la cohésion sociale, en favorisant la mobilité des locataires du parc HLM qui souhaiteraient acquérir un logement.

Ce nouveau dispositif nécessite le vote par le Parlement d’une disposition législative dans le cadre du Projet de loi de finances 2005.

Qu'est-ce que le taux d'intérêt du prêt ?

Lorsque l'on souscrit à un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt utilisé pour le TEG est facile à déterminer : il correspond au taux de toute la durée du prêt.

Lorsque l'on souscrit à un prêt à taux révisable, on utilise le taux de la première période de taux fixé.

Ainsi, si le taux évolue trimestriellement, on prendra en compte le taux du premier trimestre. Le calcul du Taux Effectif Global (TEG) sera donc complètement indicatif puisqu'il ne sera en rien un indicateur de réalité ! On notera cependant que les modalités de fixation et d'évolution du taux révisable doivent figurer extrêmement clairement dans l'offre de prêt.
Dans l'hypothèse d'un prêt à taux révisable, le TEG changerait à chaque période de révision (trimestriel, semestriel ou encore annuel) en fonction des évolutions de l'indice utilisé (Euribor, TMM...). A cet indice, les organismes vont ajouter quelques points (%) correspondant à leur marge, de l'ordre de 1% à 2%.

La notion de choix d'un taux révisable dont le montant est, le plus souvent, moins élevé la première année, présente des avantages financiers considérables. Il permet soit d'accélérer le remboursement du capital, soit de profiter de taux plus faibles durant les premières années, qui sont toujours les plus importantes en terme de remboursement. La difficulté consiste à arbitrer entre l'économie durant la ou les premières années, et bien sur la sécurité qu'apporte le taux fixe.

Le choix étant difficile, certaines banque se sont mises à proposer ce que l'on a appelé les taux mixtes avec une partie fixe et une partie révisable ou à échéances multiples, c'est-à-dire dont le taux est revu à intervalles donnés, par exemple tous les 3 ans.

Dans toutes les hypothèses de financement qui comportent une part de taux révisable, le calcul du TEG n'est plus possible et le souscripteur devra choisir entre la possibilité de gains et la sécurité.

Ainsi,  si un prêt ne comportait aucun frais de dossier, aucune prime d'assurance et aucun frais de garantie pour un prêt à taux fixe, le TEG serait tout simplement égal au taux d'intérêt nominal.

Les Frais de Dossier 

Les frais de dossier représentent une tès faible part du coût total du prêt (environ 1,2% du coût total des intérêts).

Néanmoins, ils ont un impact réel sur le TEG car ils sont payés à la mise en place du prêt.
Dans la pratique, sur un plan financier, la prise en compte des frais de dossiers est relativement simple : ils sont déduits du capital prêté, les mensualités sont conservées inchangées et le TEG est calculé sur ces nouvelles bases.

Exemple pratique : Pour un prêt de 100.000 € sur 15 ans au taux d’intérêt fixe de 4,30%, les mensualités se montent à 754,81 €. Le TEG sera donc de 4,30% (hors frais obligatoires).
Si on prend en compte 800 € de frais de dossier, les mensualités restent inchangées et on calcule le taux effectif pour un prêt réel de 99.200 €, on obtient alors un TEG de 4,42% soit 0,12% de plus.

Attention donc à bien prendre ces données en consideration à l'heure de prendre votre prêt.

Dans cet exemple, le montant global des frais de dossiers n'est pas élevé par rapport au coût total du crédit (43.066 €). Néanmoins, le taux d'intérêt semble d'apparence être nettement plus élevé.

Les frais de garantie

Il est important de noter qu'un particulier ne peut prendre de prêt sans garantie. Ces frais sont donc obligatoires dans le calcul du TEG.
Le calul du montant des frais de garantie obéit aux même règles de calcul financier que les frais de dossier :ils sont déduits du montant prêté pour calculer le taux effectif global dans la majorité des cas.

Exemple pratique : Dans le cas d’un prêt d’un montant de 100.000 € sur 15 ans au taux nominal de 4,30%, des frais de garantie égaux à environ 1,6% du montant du prêt (1.600 €) conduiront à un TEG de 4,54% soit une augmentation du taux nominal de 0,24%.
Une fois de plus, nous pouvons constater que les frais de garantie ont une certaine importance au final sur le TEG. 

Un autre élement très important à comparer repose sur les deux principaux modes de garantie :

les sûretés réelles : Ceux sont des yypothèque ou Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers, qui ne permettent pas de récupérer un fonds de garantie et obligent à établir une mainlevée (environ 0,7% pour un prêt d’un montant de 130.000 €) en fin de prêt (couramment en cas de remboursement anticipé). Il est important de savoir que la garantie "disparaît" deux ans après la dernière échéance du prêt, mais que la mainlevée reste obligatoire en cas de revente.

les sociétés de cautionnement : Ceux sont des primes versées à un Fonds Mutuel de Garantie. Dans certains cas, elles vous permettront de récupérer, à la fin du prêt, jusqu'à 75% de la prime versée et sans nécessite de mainlevée.

NB:  il peut être tout à fait légitime de réduire de 50% le coût de la garantie au cas ou la garantie soit apportée par une société de cautionnement pour prendre en compte la possibilité (très habituelle) de récupérer à l'échéance une partie du Fonds Mutuel de Garantie.